JAKARTA, BERITAANDALAS.COM – Saat orang tua ingin menghibahkan rumah atau tanah kepada anak, salah satu proses administrasi pertanahan yang harus dilakukan adalah balik nama sertipikat. Proses ini menjadi langkah penting agar kepemilikan tanah sah secara hukum atas nama pemilik baru.
Balik nama sertipikat tidak hanya mencakup urusan administrasi, tetapi juga melibatkan tahapan hukum, dokumen pendukung, hingga kewajiban pajak yang perlu dipahami masyarakat agar tidak terjadi kesalahan dan biaya yang membengkak.
Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Shamy Ardian menjelaskan, bahwa balik nama merupakan proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama kepada pemilik baru yang sah secara hukum, termasuk dalam konteks keluarga dari orang tua kepada anak.
“Jadi balik nama itu adalah proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama ke pemilik baru yang sah secara hukum. Dalam konteks orang tua ke anak, balik nama tidak terjadi secara otomatis walaupun hubungan kekeluargaannya sudah jelas,” ujar Shamy Ardian saat ditemui di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Senin (20/4/2026).
Menurutnya, banyak masyarakat baru menyadari pentingnya balik nama ketika tanah akan dijual, dijaminkan ke bank, atau dibutuhkan untuk keperluan hukum lainnya. Pada kondisi tersebut, proses dan biaya yang muncul sering kali terasa lebih berat karena tidak dipersiapkan sejak awal.
Ia menegaskan, hal pertama yang perlu dipahami masyarakat adalah perbedaan antara hibah dan waris. Peralihan melalui hibah dilakukan saat orang tua masih hidup, sedangkan waris berlaku ketika orang tua telah meninggal dunia. Pemahaman ini penting karena akan menentukan jenis akta, dokumen pendukung, hingga skema pajak dan biaya yang dikenakan.
“Kalau salah menentukan sejak awal, bisa berakibat pengurusannya berulang lagi dari proses awal,” tegasnya.
Dalam praktiknya, terdapat sedikitnya empat tahapan dalam proses balik nama, yakni dasar hukum peralihan hak, pembuatan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/notaris, pembayaran pajak dan bea, serta pencatatan resmi di Kantor Pertanahan. Setiap tahapan tersebut memiliki konsekuensi biaya yang perlu dipersiapkan masyarakat.
Biaya yang harus dipenuhi antara lain Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya pembuatan akta hibah atau waris, biaya layanan di Kantor Pertanahan termasuk Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), serta pajak lainnya sesuai kondisi objek tanah.
Besaran biaya tersebut dapat berbeda di setiap daerah. Untuk biaya layanan di Kantor Pertanahan, perhitungannya didasarkan pada nilai tanah yang ditetapkan oleh Kantor Pertanahan, dengan rumus nilai tanah per meter persegi dikalikan luas tanah, kemudian dibagi 1.000. Masyarakat juga dapat melihat estimasi biaya melalui aplikasi Sentuh Tanahku.
Dalam proses peralihan hak karena waris, pemohon wajib memenuhi sejumlah persyaratan, seperti formulir permohonan bermaterai, surat kuasa jika dikuasakan, fotokopi identitas ahli waris atau kuasa berupa KTP dan KK, sertifikat tanah asli, akta kematian, serta Surat Keterangan Waris sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Dokumen lainnya meliputi akta wasiat notariil (jika ada), fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah diverifikasi, bukti pembayaran SSB (BPHTB), uang pemasukan saat pendaftaran hak, serta bukti SSP/PPH untuk nilai tanah di atas Rp60 juta.
Sementara itu, untuk pengurusan hibah, persyaratan administratif yang dibutuhkan antara lain formulir permohonan bermaterai, surat kuasa jika diwakilkan, fotokopi identitas pemberi dan penerima hibah, sertifikat tanah asli, akta hibah yang dibuat oleh PPAT, izin pemindahan hak apabila dipersyaratkan dalam sertifikat, fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan, bukti pembayaran SSB (BPHTB), serta uang pemasukan. Untuk nilai tanah di atas Rp60 juta, pemohon juga wajib melampirkan bukti SSP/PPH.
Shamy Ardian mengingatkan bahwa biaya pengurusan bisa terasa mahal karena dipengaruhi oleh meningkatnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), adanya denda keterlambatan, serta dokumen lama yang belum diperbarui.
“Nah ini kalau semakin ditunda, biasanya biaya makin meningkat dan terasa mahal,” pungkasnya. (*)
